DROIT IMMOBILIER

LE DROIT DE LA CONSTRUCTION : PROPRIÉTÉ ET MALFAÇONS

Une entreprise est intervenue chez vous pour réaliser des travaux qui n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

Ils présentent des malfaçons, des désordres.

Il existe différents types de garantie légale, destinées à vous protéger contre ces désordres.

L’entrepreneur ou le constructeur ne peut s’affranchir de :

• La garantie de parfait achèvement : elle concerne à la fois les désordres apparents qui ont l’objet de réserves sur le PV de réception, et les désordres qui sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux.
• La garantie biennale : Elle concerne les malfaçons affectant certains éléments d’équipement qui peuvent être remplacés ou enlevés sans abimer le bâtiment.
• La garantie décennale : Elle ne concerne que les malfaçons affectant des travaux de construction ou de rénovation. Pour être mise en oeuvre, les dommages doivent compromettre la solidité de l’immeuble, ou rendre l’immeuble impropre à sa destination : exemple : ma maison est inondée et n’est donc plus habitable.
• La garantie contractuelle : Certains défauts, malfaçons ou désordres ne sont pas couverts par les garanties légales ci-dessus énoncées.
  Il faudra donc mettre en oeuvre la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur ou du constructeur, en démontrant qu’il a commis une faute ou une négligence.

LITIGES ENTRE BAILLEUR ET LOCATAIRE

Les conflits entre propriétaires et locataires s’avèrent nombreux, dans un marché locatif très tendu.

• La signature du bail.

Une grande vigilance est requise, lorsque vous signez votre bail.

Soyez attentif aux documents qui vous seront remis par le propriétaire :  diagnostics complets, comprenant la recherche de termites, de plomb, d’amiante.

Vérifier la surface des lieux loués, lorsque vous êtes amené à louer un appartement de petite surface.
Assurez vous de la solvabilité du locataire et demandez qu’une caution garantisse le paiement.

Cette dernière précaution s’avère inutile lorsque le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés.

• Le bail en cours.

En règle générale deux types de problèmes se posent :

• Le locataire effectue  des travaux, qui doit en assurer le paiement ?

Le locataire n’est tenu à financer que les petits travaux, c’est-à-dire les frais d’entretien courant et le propriétaire, les travaux liés à la vétusté, à un défaut de construction de l’immeuble.

• Votre locataire ne paie plus ou, avec retard, ses loyers et charges ?

Il est nécessaire d’agir vite pour éviter que les loyers impayés ne s’accumulent, car la procédure d’expulsion est relativement longue et contraignante, avant de pouvoir obtenir l’expulsion de son locataire récalcitrant.

Dans ce domaine, seul le Tribunal d’instance du lieu du bien loué est compètent pour prononcer  l’expulsion du locataire.

Au préalable, vous devrez adresser à votre locataire une mise en demeure d’avoir à payer.

• La fin du bail

L’une ou l’autre des deux parties, si elle souhaite mettre fin au bail, doit adresser un congé dans des délais bien précis.

Il est important que ce congé soit adressé par LRAR pour éviter tout problème.

PROBLÈMES DE COPROPRIÉTÉ

La copropriété c’est le partage de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires.

Le bien en copropriété comprend à la fois:

• des parties privatives
• une quote part des parties communes.

Le règlement de copropriété détermine, entre autre, les droits et obligations de chaque copropriétaire.

Parfois ces règles ne sont pas respectées ou méconnues, ce qui peut entraîner des litiges relatifs à des travaux exécutés sans autorisation, ou empiétant sur les parties communes…